摘要：
内地地产股与香港地产股虽然业务内容重合，但财务状况大相径庭。基本的区别是，内地地产股资产负债率大都偏高（比如中国恒大82.7%），香港地产股的资产负债率较低（比如新鸿基地产24.7%）。
房地产业虽然创造固定资产，并和建筑业紧密相关，但由于供求双方越来越高的依赖债务融资达成交易，所以其金融属性越来越突出。当一个产业对金融市场过度依赖时，其股价走势就会呈现出对利率的敏感性特征。据此，我们可以将上市的房地产股票与中国十年期国债收益率走势进行比较，从而前瞻性的得出当前地产股是处在高估的状态还是低估的状态，进而判断未来趋势。
▋港股地产板块
图1，地产板块 月线
2016年12月~2018年1月，上涨周期；
2018年1月~2020年3月，下跌周期；
2020年3月~至今，整体上涨，近期回调。
以上是地产板块历史上显著涨跌波段的起止时间。
需要说明的是，港股的地产板块中，既有香港本地的地产商，也有内地地产商，并且，两者的长周期走势并不统一，我们会在第三部分做出区分。
▍十年期国债收益率
图2，中国国债收益率 月线
2016年10月~2018年1月，收益率上行期；
2018年1月~2020年4月，受利率下行期；
2020年4月~至今，整体上涨，近期回调。
以上是十年期国债收益率历史上显著涨跌波段的起止时间。
显而易见，地产股的整体走势与十年期国债收益率的长期走势基本保持同步，两者高低点转折时间点基本重合。近一个月，国债收益率已经开始触底反弹，预计地产板块也将一定幅度走强。但是，走强的到底是香港本地地产股，还是内地地产股，需要做出区分。
▍长实集团
图3，长实集团 月线
上图已经标出与上文所提到的涨跌起止时间基本同步的波段。
长实集团是香港本地极具实力的地产商，其股价走势可以代表大部分港系地产股的走势。
▍A股地产股
图4，A股地产板块 月线
逻辑上讲，内地地产商的负债率更高，其金融属性应该更强，走势应当与基准利率的共振性更强。然而实际上，内地的地产股有自己的独立走势，与十年期国债收益率的走势基本没有任何共振性。
▍总结
ATFX分析师团队认为：随着十年期国债收益率的不断走高，香港本土地产股或将走强，而内地地产股仍将保持相对偏弱走势。
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